Вчіться керувати своїм майном самі або шукайте професійного управителя

04.12.2017 12:55

9 листопада поточного року Верховна Рада ухвалила новий Закон «Про житлово-комунальні послуги». Новий Закон очікує на підпис Президента та набуде чинності через півроку після публікації, а деякі його положення – з 1 січня 2019 року. У порівняні зі старим новий закон має новації і направлений на дбання про стан свого будинку самими мешканцями.

Закон передбачає, що усі капітальні ремонти проводяться за рахунок співвласників (тобто власників квартир у будинку, які одночасно є співвласниками спільного майна — даху, підвалу, мереж тощо). Мешканці можуть доручити управителю накопичувати на окремому банківському рахунку кошти на капремонти, реконструкцію, реставрацію спільного майна будинку. Закон не забороняє спрямовувати кошти бюджету на капремонти багатоквартирних будинків у межах бюджетних програм, за рішенням органів місцевого самоврядування.

У старому Законі про ЖКП передбачалось поняття «балансоутримувач», яке залишилося у спадок ще від тих часів, коли квартири у будинках були неприватизовані. А відтак будинок був комунальною власністю. Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» уже «зламав» це уявлення, визначивши, що майно будинку (допоміжні приміщення, горище, мережі тощо) – спільна сумісна власність мешканців. За новим Законом про ЖКП, технічна документація має бути в управителя. Поняття «балансоутримувач» у новому Законі відсутнє.

Закон вводить послугу з управління багатоквартирним будинком і плату за неї. Якщо співвласники не створили об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) і не визначилися, як управляти своїм будинком, орган місцевого самоврядування проводить конкурс, і ціна на послугу з управління визначається за результатами конкурсу.  При цьому, Уряд встановлює граничну норму витрат на управління житлом, відповідно до якої буде нараховуватися субсидія на цю послугу. Поняття «управитель» було і в старому Законі «Про житлово-комунальні послуги». Однак новий Закон вводить нові вимоги. Так, управитель має бути або фізичною особою-підприємцем або суб’єктом господарювання. На управителя покладається поточне утримання будинку та поточний ремонт.  Якщо управитель керує кількома будинками, він зобов’язаний за кожним з них вести окремий облік доходів і витрат та інформувати про них співвласників. Тобто не можна «перетягувати» гроші з одного будинку на інший. Управитель має затверджувати зі співвласниками кошторис витрат на будинок, який є невід’ємною частиною договору.

До послуг  управління багатоквартирним будинком входить утримання спільного майна: прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем, утримання ліфтів тощо; купівля електричної енергії для забезпечення функціонування та поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку. Разом із тим, передбачено, що внутрішньобудинкові системи можуть обслуговувати виконавці послуг за індивідуальними договорами.

Законодавець не робить послугу з управління будинком обов’язковою. Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку може самостійно, без управителя, забезпечувати власні потреби, обравши правління та голову правління ОСББ.

За новим Законом тарифи на житлово-комунальні послуги встановлюються за домовленістю сторін, крім випадків, коли відповідно до Закону вони регулюються державними органами або органами місцевого самоврядування. Це означає, що виконавчий комітет органу місцевого самоврядування не повинен встановлювати тариф на утримання будинків (навіть у тих будинках, де не створене ОСББ). Проте, як сказано вище, якщо мешканці самі не домовилися з управителем – за них домовиться виконком. І визначить, зокрема, також розмір винагороди управителю, яку мають сплатити співвласники.

Законом вводиться плата за абонентське обслуговування, яким  визначено, що це  платіж, сплачуваний споживачем виконавцю комунальної послуги за індивідуальним договором про надання комунальних послуг. Абонплата стягуватиметься незалежно від обсягу спожитих послуг.

Новий Закон про ЖКП передбачає, що співвласники можуть заробляти на спільному майні, шляхом здачі його в оренду, та спрямовувати кошти на капремонти.

Комунальники платитимуть штрафи споживачам за неякісні послуги, або послуги, надані у неповному обсязі. Вони навіть мусять платити штраф на користь споживача за перевищення нормативних строків проведення аварійно-відновних робіт. Розмір штрафу визначається договором. Запроваджується перевірка якості житлово-комунальних послуг. Але порядок перевірки ще має розробити Уряд.

Якщо послуги неякісні, споживач має право оформити акт-претензію. Таку практику передбачав і старий Закон про ЖКП. Строки прибуття виконавців послуг на виклик визначалися договорами. Проте, у новому Законі передбачено, що виконавець послуги або управитель зобов’язаний прибути на виклик не пізніше, ніж протягом однієї доби з моменту отримання повідомлення від споживача. Інакше акт підписує споживач та ще двоє споживачів із сусідніх приміщень та надсилається виконавцю комунальної послуги або управителю (щодо послуги з управління багатоквартирним будинком) рекомендованим листом. Виконавцю послуги (або управителю) дається п’ять робочих днів, щоб відреагувати на скаргу (у старому Законі було три дні). Та якщо протягом 5 днів виконавець не надав відповідь на претензію, вважається, що він її визнав.

Поводження з твердими побутовими відходами виводиться в окрему послугу і передбачає обов’язкове укладення договору на вивіз сміття. Встановлюється, що власники або наймачі, користувачі (у тому числі орендарі) джерел утворення побутових відходів повинні укладати договори з виконавцем послуг на вивезення цих відходів.

У новому Законі про ЖКП прописано, що  «передбачені законодавством пільги та субсидії на оплату житлово-комунальних послуг виплачуються споживачу в грошовій формі у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України». Ця норма почне діяти з 1 січня 2019 року.

Рахунки за газ виставлятимуться на підставі індивідуальних (квартирних) лічильників – так само, як і рахунки за електроенергію. У новому Законі про ЖКП чітко сказано, що комерційний облік цих послуг здійснюється за показниками індивідуальних лічильників.

За кожний день прострочення виплат передбачається встановлення пені у розмірі 0,01%. Загальний розмір сплаченої пені не може перевищувати 100 відсотків загальної суми боргу.  Положення про пеню також почне діяти з 1 січня 2019 року.

ГУ Держпродспоживслужби в Миколаївській області